Národná rada Slovenskej republiky schválila dňa 25. mája 2022 zákon č. 222/2022 Z. z. o štátnej podpore nájomného bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len „zákon o štátnej podpore nájomného bývania“). Zámerom tohto zákona je zlepšenie prostredia na výstavbu štátom podporovaného nájomného bývania s regulovanou výškou nájomného a zárukou dlhodobého bývania.

Zákon o štátnej podpore nájomného bývania zároveň novelizuje zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o DPH“), a to zavedením uplatňovania zníženej sadzby DPH vo výške 5 % zo základu dane s účinnosťou od 1. januára 2023.

Zákon o DPH aktuálne ustanovuje v § 27 nasledovné sadzby dane z pridanej hodnoty:

1. základná sadzba dane na tovary a služby vo výške 20 % zo základu dane (§ 27 ods. 1 zákona o DPH),
2. znížená sadzba dane vo výške 10 % zo základu dane, ktorá sa uplatňuje na presne vymedzené tovary uvedené v prílohe č. 7 a služby uvedené v prílohe č. 7a, ako aj na tovary a služby v rámci aktivít sociálnej ekonomiky (§ 27 ods. 2 písm. a) a písm. b) zákona o DPH).

Novelizáciou zákona o DPH sa od 1. januára 2023 zavádza druhá znížená sadzba DPH vo výške 5 % zo základu dane (novým znením § 27 ods. 3 zákona o DPH).

Znížená sadzba DPH vo výške 5 % zo základu dane sa bude uplatňovať na:

1. dodanie stavby alebo časti stavby vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba alebo časť stavby stojí, ktorá spĺňa podmienky stavby štátom podporovaného nájomného bývania v rámci sociálnej politiky štátu a prijímateľom plnenia je prenajímateľ bytu štátom podporovaného nájomného bývania, ktorý má uzatvorenú zmluvu o prevádzke bytového domu štátom podporovaného nájomného bývania, v ktorej je táto stavba špecifikovaná, okrem dodania nebytových priestorov,
2. obnovu a prestavbu stavby alebo časti stavby vrátane stavebných a montážnych prác na stavbe, ktorá spĺňa podmienky stavby štátom podporovaného nájomného bývania a prijímateľom plnenia je prenajímateľ bytu štátom podporovaného nájomného bývania, ktorý má uzatvorenú zmluvu o prevádzke bytového domu štátom podporovaného nájomného bývania, v ktorej je táto stavba špecifikovaná, okrem obnovy a prestavby stavieb vrátane stavebných a montážnych prác, ktoré sa vzťahujú na nebytové priestory.

Pojem stavba

Stavba pre účely štátom podporovaného nájomného bývania je vymedzená v § 2 písm. b) zákona o štátnej podpore nájomného bývania. Pri vymedzení pojmu stavba teda ide o „bytový dom, ktorým je budova“, ktorý je ďalej konkrétne definovaný v jednotlivých bodoch 1. až 5.:

1. ktorú prenajímateľ nadobudol alebo nadobudne do vlastníctva v súlade s projektom nájomného bývania schváleného agentúrou,
2. pri ktorej od kolaudácie, ktorou sa povolilo jej prvé užívanie neuplynulo viac ako päť rokov ku dňu schválenia projektu nájomného bývania agentúrou podľa zákona o štátnej podpore nájomného bývania,
3. v ktorej je najmenej polovica podlahovej plochy určená na trvalé bývanie,
4. v ktorej sú všetky byty určené na užívanie výlučne nájomcami na základe nájomných zmlúv podľa zákona o štátnej podpore nájomného bývania,
5. v ktorej sú všetky nebytové priestory užívané na iné účely ako na trvalé bývanie, alebo prechodné bývanie.

Pojem prenajímateľ

Prenajímateľ bytu štátom podporovaného nájomného bývania je vymedzený v § 2 písm. g) zákona o štátnej podpore nájomného bývania, v zmysle ktorého je prenajímateľom právnická osoba so sídlom v Slovenskej republike, ktorá spĺňa podmienky bližšie definované predmetným ustanovením, a tento prenajímateľ má uzatvorenú zmluvu o prevádzke bytového domu štátom podporovaného nájomného bývania, v ktorej je táto stavba špecifikovaná, pričom zmluva o prevádzke bytového domu je bližšie definovaná ustanovením § 2 písm. j) zákona o štátnej podpore nájomného bývania.

Znížená sadzba DPH vo výške 5 % zo základu dane sa nevzťahuje na dodanie nebytových priestorov a na obnovu a prestavbu stavieb vrátane stavebných a montážnych prác, ktoré sa vzťahujú na nebytové priestory.

Novelizácia niektorých ďalších zákonov

Zákon o štátnej podpore nájomného bývania s účinnosťou od 1. januára 2023 okrem zákona o DPH a iných zákonov dopĺňa aj tieto zákony:

• zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZDP“), v ktorom sa dopĺňa § 5 ods. 7 písm. p) a § 19 ods. 2 písm. c) deviaty bod,
• zákon č. 311/2001 Z. z. Zákonník práce v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákonník práce“), kde sa vkladá nový § 152c, ktorý zavádza nový inštitút – dobrovoľný príspevok zamestnávateľa zamestnancovi na štátom podporované nájomné bývanie.

Oslobodené príjmy zo závislej činnosti podľa § 5 ods. 7 ZDP sa rozširujú doplnením nového písm. p) , podľa ktorého sa oslobodzuje suma príspevku poskytnutého zamestnancovi zamestnávateľom na štátom podporované nájomné bývanie podľa § 152c Zákonníka práce; ak zamestnávateľ súčasne poskytol zamestnancovi nepeňažné plnenie podľa § 5 ods. 7 písm. n) ZDP alebo došlo k zámene zdaniteľnej mzdy zamestnanca s príspevkom podľa § 152c Zákonníka práce, suma príspevku podľa § 5 ods. 7 písm. p) sa nepovažuje za oslobodený príjem.

Medzi daňové výdavky zamestnávateľa podľa § 19 ods. 2 písm. c) ZDP sa dopĺňa nový deviaty bod, podľa ktorého daňovými výdavkami na pracovné a sociálne podmienky a starostlivosť o zdravie sú aj príspevky na štátom podporované nájomné bývanie zamestnancov poskytované za podmienok ustanovených v § 152c Zákonníka práce v súvislosti s realizáciou sociálnej politiky zamestnávateľa.