Ing. Martina Zabáková, daňová poradkyňa
/
22. 2. 2017
Fyzická osoba, ktorá mala v roku 2016 zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľností, musí za rok 2016 podať daňové priznanie fyzickej osoby typ B. V daňovom priznaní sa uvádzajú príjmy z predaja nehnuteľnosti ponížené o preukázateľné (zdokladované) daňové výdavky. Ak príjem z predaja nehnuteľnosti spĺňal podmienky na oslobodenie od dane, v daňovom priznaní sa neuvádza.
Príjem z predaja nehnuteľnosti je od dane z príjmov oslobodený v prípadoch, ak uplynula doba dlhšia ako 5 rokov medzi nadobudnutím (napr. kúpou, dedením, darovaním) nehnuteľnosti a jej predajom alebo ak uplynula doba dlhšia ako 5 rokov medzi vyradením nehnuteľnosti z obchodného majetku a jej predajom.
Dátum nadobudnutia nehnuteľnosti je:
- pri nadobudnutí prevodom na základe zmluvy (napr. kúpnej, darovacej) – dátum vkladu do katastra nehnuteľností,
- pri nadobudnutí dedením – dátum smrti poručiteľa,
- pri nadobudnutí rozhodnutím štátneho orgánu – dátum uvedený v rozhodnutí, resp. dátum právoplatnosti rozhodnutia
Dátum vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku je dátum, kedy fyzická osoba naposledy o nehnuteľnosti účtovala alebo evidovala v daňovej evidencii.
Dátum predaja nehnuteľnosti – dátum uzavretia napr. kúpnej zmluvy, treba sledovať aj dátum uskutočnenia platieb súvisiacich s predajom nehnuteľnosti, napríklad ak sa platia preddavky na základe zmluvy o budúcom predaji. Rozhodujúci je dátum, ktorý nastane skôr.
Príjmy sa zdaňujú v tom zdaňovacom období, v ktorom sú prijaté. Rovnako to platí aj v prípade prijatých preddavkov v súvislosti s predajom nehnuteľnosti.
Daňové výdavky, ktoré možno uplatniť k predaju nehnuteľnosti, sú tie, ktoré sú preukázateľne vynaložené na:
- obstaranie nehnuteľnosti – napr. kúpna cena, všeobecná hodnota zdedenej nehnuteľnosti, úroky z hypotekárneho úveru,
- výstavbu nehnuteľnosti – napr. výdavky na stavebný materiál, služby, práce dodávateľov, správne poplatky, úroky z úveru
- technické zhodnotenie – na stavebné úpravy, na rekonštrukciu, modernizáciu
- opravy a údržbu nehnuteľnosti,
- predaj nehnuteľnosti – napr. výdavky na právne služby, na služby realitnej kancelárie,
- zdravotné poistenie – vysvetlenie je uvedené nižšie.
Tieto výdavky musia byť podložené dokladom ako napr. zmluvami, faktúrami, preberacími protokolmi a súvisiacimi príjmovými pokladničnými dokladmi dodávateľov alebo výpismi z bankových účtov o zaplatení výdavkov. Znalecký posudok je relevantný doklad v prípade preukázania ceny nehnuteľnosti získanej darovaním. Ak ide o nehnuteľnosť, ktorá bola zaradená v obchodnom majetku, tak relevantnými dokladmi sú aj účtovné doklady, ktoré preukazujú zostatkovú cenu nehnuteľnosti.
Medzi daňové výdavky nemôže fyzická osoba zahrnúť výdavky vynaložené na osobné účely a hodnotu vlastnej práce, ak si napr. svojpomocne realizoval výstavbu alebo rekonštrukciu.
Pri predaji nehnuteľnosti nie je možné vykázať daňovú stratu. V prípade ak predávajúci prijal v súvislosti s predajom nehnuteľnosti preddavky, resp. predajná cena bola rozdelená na niekoľko splátok pričom splátky sú prijaté v rôznych zdaňovacích obdobiach, daňové výdavky sa zahrnú do základu dane v tom zdaňovacom období, v ktorom bola uskutočnená prvá čiastková platba do výšky takto prijatej platby.
Dovoľujeme si upozorniť, že príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha aj zdravotným odvodom. V tomto prípade nie je povinnosť platiť preddavky na zdravotné poistenie v priebehu kalendárneho roka. Zdravotná poisťovňa vyúčtuje výšku poistného v ročnom zúčtovaní za rok 2016 v roku 2017, pričom vymeriavacím základom je základ dane, t.j. rovnaká suma z ktorej sa platí daň z príjmov. Výška poistného je 14 % z vymeriavacieho základu (7 % v prípade osoby so zdravotným postihnutím).
Takto zaplatené poistné v roku 2017 je daňovým výdavkom, ktorý si môže fyzická osoba po podaní daňového priznania za rok 2016 uplatniť dvomi spôsobmi:
- ak bude mať príjmy z predaja nehnuteľnosti (iné príjmy rovnakého druhu) aj v roku 2017, tak si zaplatené poistné z predaja nehnuteľnosti zahrnie do daňových výdavkov roku 2017, ak to bude pre ňu výhodnejšie alebo
- podá dodatočné daňové priznanie za rok 2016, v ktorom si dodatočne zahrnie medzi daňové výdavky aj zaplatené poistné a poníži si tak daňovú povinnosť. Zároveň požiada aj o vrátenie daňového preplatku. Ak fyzická osoba podá dodatočné daňové priznanie iba z tohto titulu, tak daňový úrad pokutu z podania dodatočného daňového priznania neuloží.
